Ценообразование и определение сметной стоимости в строительстве.

3.1. Основные положения современного ценообразования и его особенности в строительстве

Ценообразование является важнейшим экономической работы на предприятии. Перед всеми предприятиями, коммерческими и некоммерческими организациями встает задача определения цен на свои товары, работы и услуги. От правильности установления цен во многом зависит объем реализации продукции, рентабельность производства, другие показатели деятельности и как следствие, конкурентоспособность предприятия.

Ценообразование в строительстве также имеет индивидуальный характер: цена каждого вида строительной продукции определяется на основе сметы (калькуляции). В цене учитывается влияние природно-климатических факторов, региональных различий в экономических условиях, особенности конкретных видов строительной продукции.

Цены на строительную продукцию определяются на основе проектных материалов: чертежей, спецификаций, - и документация являются составной частью проекта.

Уровень сметной стоимости регулируется сметными нормами, которые учитывают усредненные условия и методы производства работ. Сметное нормирование является самостоятельным важным направлением ценообразования в строительстве.

При формировании цен на строительную продукцию применяют затратные методы – путем последовательного калькулирования затрат определяются сметные цены на производственные ресурсы, виды работ, объекты и на стройку в целом.

Применительно к сметной документации используются два вида понятий: смета и сметный расчет. Смета составляется на основе объемов работ, которые определены в составе рабочей документации (РД) или рабочих чертежей (РЧ). Сметные расчеты составляются в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат еще окончательно не определились и подлежат уточнению на основании РД или в ходе строительства.

Различают также понятия стоимости и сметной стоимости строительства.

Стоимость строительства новых, расширения, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта действующих предприятий, зданий и сооружений – это денежные средства, которые для его осуществления и определяются в составе предпроектных проработок (обоснований инвестиций).

Сметная стоимость строительства – денежные средства, сумма которых определяется на основе проектных материалов. Она является основной для определения размера инвестиций, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные строительно-монтажные работы, оплаты расходов на приобретение оборудования и возмещения других затрат, связанных со строительством.

3.2 Состав и структура сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ.

К строительным работам относят работы по возведению зданий и сооружений; специальные работы (горно-вскрышные, буровзрывные, свайные, по бурению скважин, по защите строительных конструкций и оборудования от коррозии и др.); внутренние сантехнические работы и работы по строительству наружных инженерных сетей и сооружений; работы в специализированном строительстве (автомобильные и железные дороги, мосты и трубы, тоннели и метрополитены, линии электропередач и др.); работы по подготовке, благоустройству и озеленению территории; работы по устройству оснований и фундаментов под оборудование.

К монтажным работам относят сборку и установку в проектное положение всех видов оборудования; прокладку линий электроснабжения и сетей и т. д.

К прочим затратам относят расходы, сопутствующие строительству, в том числе связанные с отводом территорий под строительство: под проектно-изыскательные работы, содержание дирекции (технадзора) строящегося предприятия (учреждения), а также прочие затраты по основной длительности подрядных организаций включаемые в стоимость подрядных работ.

Прямые затраты включают статьи расходов, непосредственно связанных с производством строительно-монтажных работ; оплату труда рабочих, расходы на эксплуатацию машин, материалы. Эти затраты могут быть определены прямым счетом на основании физических объемов работ, сметных норм и цен.

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением. Определяются они косвенными методами в процентах от принятой базы, в настоящее время от фонда оплаты труда рабочих.

Сметная прибыл ь (плановые накопления) – сумма средств, необходимых для покрытия отдельных общих расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование, является нормативной частью стоимости строительной продукции.

Расходы на эксплуатацию строительных машин определяются исходя из времени работы машин, необходимого по сметным нормам для выполнения данного объема работ и сметных расценок на эксплуатацию строительных машин рассчитанных на 1маш.-ч.

По статье “Материалы” учитывается стоимость расходуемых на производство строительно-монтажных работ в соответствии со сметными нормами материальных ресурсов по цене франко-приобъектный склад строительной площадки. Цена франко-приобъектный склад складывается из следующих элементов:

- свободных оптовых или регулируемых цен на продукцию производственно-технического назначения с учетом стоимости тары и упаковки, а также наценок (надбавок) и комиссионных вознаграждений, уплачиваемых снабженческими (в том числе посредническим) организациям, оплаты услуг товарных бирж (включая брокерские услуги) и таможенных пошлин и сборов;

- транспортных и заготовительно-складских расходов.

Заготовительно-складские расходы принимаются в процентах от стоимости материалов, в том числе по строительным материалам, изделиям и конструкциям (за исключением металлоконструкций) – 2%; по металлическим строительным конструкциям – 0.75%; по оборудованию – 1.2%.

Накладные расходы включают большое число статей затрат, объединяемых в четыре группы затрат:

1. административно-хозяйственные расходы: оплаты труда административно-хозяйственного персонала, отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда управленческих работников, расходы на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений, помещений административно-хозяйственного назначения, различные виды конторских расходов и др.;

2. расходы на обслуживание работников строительства: затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров, отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда рабочих: расходы по обеспечению санитарно-гигиенических и бытовых условий, расходы на охрану труда и технику безопасности и др.;

3. расходы на организацию работ на строительных площадках; на приобретение малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря; возведение и разработку временных не титульных зданий и сооружений; содержание пожарной и сторожевой охраны; изобретательство и рационализацию; проектирование производства работ и содержание производственных лабораторий; благоустройство и содержание строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче в эксплуатацию и др.;

4. прочие накладные расходы; платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации и отдельных категорий работников, амортизационные отчисления по нематериальным активам; платежи по кредитам банков; расходы, связанные с рекламой.

Сметная (нормативная) прибыль предусматривается в стоимости строительно-монтажных работ в размере, обеспечивающем покрытие следующих расходов: на уплату налога на прибыль, развитие производства, материальное стимулирование работников и развитие социальной сферы.

Единичные расценки являются основными нормативами для составления смет на виды строительных и монтажных работ. При этом используется территориальные (для массового промышленно-гражданского строительства) или отраслевые (для специальных видов строительства и работ) сборники единичных расценок.

С 2002г. введены в действие сборники единичных расценок, разработанные на основе ГЭСН-2001 в ценах на 01.01.2000г. Цены на материальные ресурсы и расценки на эксплуатацию машин приняты по вновь разработанным соответствующим сборникам сметных цен.

3.4 Состав сметной документации к проектам и порядок её разработки.

Для определения сметной стоимости проектируемых предприятий, зданий и сооружений составляется сметная документация. Состав её позволяет определить сметную стоимость различных видов строительной продукции: строительных и монтажных работ, объектов строительства, стройки в целом и при необходимости входящих в их состав пусковых комплексов и очередей строительства.

На стадии рабочего проекта составляются локальные и объектные сметы и свободный сметный расчет стоимости строительства.

Локальные сметы (сметные расчеты) являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам.

Объектные сметы (сметные расчеты) определяют сметную стоимость строительства объекта путем объединения в своем составе данных из локальных смет (сметных расчетов).

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляют как правило, для определения прочих затрат, сопутствующих строительству и не учтенных сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку, премии за ввод в действие объекта в срок и досрочно и др.)

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных смет (сметных расчетов) и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Если проектом предусматривается ввод предприятия (учреждения) пусковыми комплексами, то в составе сметной документации разрабатываются ведомости сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковые комплексы.

В тех случаях, когда при строительстве предприятия, здания и сооружения предусматривается осуществлять природоохранные мероприятия, составляется ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды.

При составлении смет (сметных расчетов) могут использоваться следующие методы.

- ресурсный – калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах статей затрат по видам ресурсов;

- ресурсно-индексный – использование системы текущих и прогнозных индексов по отношению к сметной стоимости определенной в базисном уровне цен по единичным расценкам.

- базисно-компенсационный – сочетание базисного метода расчета с определением компенсаций дополнительных затрат подрядчика;

- на основе базы данных по аналогам – использование стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемым.

Объектные сметные расчеты (сметы) составляются в текущем уровне цен путем суммирования итоговых данных локальных сметных расчетов (смет) с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметной стоимости: “строительные работы”, “монтажные работы”, “оборудование, мебель и инвентарь”, “прочие затраты”.

В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на расчетный измеритель здания (сооружения) на 1 м³ строительного объема, 1 м² общей площади, 1 м протяженности коммуникаций.

3.5 Договорные цены на строительную продукцию.

Договорная цена определяется по согласованию сторон, участвующих в строительстве: инвестора – заказчика и подрядчика. Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми (базисными), то есть уточняться в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются стороной, которой поручается это выполнить, как правило, подрядчиком. Если проводятся подрядные торги, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленными подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, который является неотъемлемой частью договора подряда!

В состав твердой договорной цены на строительную продукцию включается часть резерва на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете, в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком. В тех случаях, когда расчеты производятся по открытой договорной цене за фактически выполненные объемы работ, эта часть резерва подрядчику не передается и остается в распоряжении заказчика.

В договорную цену сверх стоимости подрядных работ могут включаться другие работы и затраты, обусловленные договором: стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком по договорным ценам; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению строи стройки оборудованием.

В процессе выполнения договора заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность применения расценок, цен, удорожаний; обосновано решать вопросы компенсации дополнительных затрат.

В условиях инсоляции особое значение приобретает фактор времени. Обычно споры между заказчиком и подрядчиком возникают по поводу аванса, учета сметной стоимости и подрядных работ, материалов поставки заказчика, своевременности исполнения работ и расчетов за выполненные работы.

Чтобы избежать споров и обращений в Арбитражный суд, необходимо предусмотреть в подрядном договоре обоснованное и приемлемое для обеих сторон решение возможных конфликтных ситуаций.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определение обобщающих показателя эффективности инвестиций. Проект представляет собой комплекс архитектурно-планировочных, строительно-экономических решений. Поэтому для его оценки используется обширный круг показателей, которые могут быть классифицированы по нескольким признакам:

- по используемым измерителям – стоимостные, натуральные, относительные;

- по стадиям инвестиционного цикла – строительные и эксплутационные;

- по степени значимости – основные и дополнительные;

- по степени интегрированности – общие и частные.

В группу стоимостных показателей включаются затраты на строительство и эксплуатацию объекты; стоимостная оценка территорий, отводимых под строительство; различные результаты: выручка, прибыль и др.

В число натуральных показателей проектов рекомендуется включать расход основных материалов на строительство и их массу: расход сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива и электроэнергии на производство продукции; трудозатрат на возведение зданий и на изготовление строительных конструкций и материалов; производительность труда при производстве продукции на построенных предприятиях; продолжительность строительства и др.

Относительные показатели выражаются в виде различных коэффициентов и процентных соотношений.

Строительные и эксплуатационные показатели характеризуют потребительские качества, экономность и технологичность осуществления проекта соответственно на стадиях строительства и эксплуатации объектов.

Основные показатели являются решающими при выборе проекта, поскольку используются при расчете обобщающих показателей эффективности инвестиций. Это сметная стоимость строительства (капитальные вложения), эксплуатационные расходы (себестоимость продукции и услуг), продолжительность строительства, срок службы зданий и сооружений.

Дополнительные показатели – расход материалов, трудоемкость, масса зданий или конструкций и др. используются для анализа качества и экономичности проектных решений.

Важнейшим принципом технико-экономической оценки проектов является комплексный подход. Он предполагает оценку проекта в целом, а также отдельных его разделов для выявления всех факторов, определяющих уровень эффективности проектных решений. Общие показатели характеризуют проект в целом; частные показатели определяются применительно к отдельным частям проекта: генеральному плану, объемно-планировочным и конструктивным решениям, проекту организации строительства.

Технико-экономические показатели приводятся на проект в целом, предприятие, здание, сооружение, конструкцию, а также в расчете на общую (сопоставимую) единицу измерения; для производственных предприятий на единицу мощности, для общественных зданий – на единицу вместимости или пропускной способности: для жилых домов – на 1м общей площади квартир и на одну квартиру. Кроме того, показатели приводятся на 1м² общей площади и на 1м³ строительного объема зданий и сооружений. Состав показателей зависит от назначения объекта.

Договор подряда – это единственный правовой документ определяющий права обязанности и хозяйственные взаимоотношения многочисленных заказчиков и подрядчиков в течение длительного периода подготовки и осуществления строительства.

С учетом “Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации” Госстроя России, законодательных положений Гражданского кодекса Арбитражно-процессуального кодекса и всего богатого предшествующего опыта можно рекомендовать минимально необходимое содержание разделов договора подряда.

1. Наименование сторон. Приводится полное периодическое наименование сторон, Ф.И.О. первых лиц, представляющих обе стороны, и перечень нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор.

2. Предмет договора. Предметами договора могут быть;

- строительство объекта в соответствии с проектом;

- сдача объекта государственной приемочной комиссии;

- проектирование, строительство и сдача объекта “под ключ”;

- устранение подрядчиком дефектов строительного происхождения в период гарантийного срока;

- прочее (например, инжиниринговые услуги в процессе эксплуатации построенного объекта).

3. Цена договора. В цену договора в соответствии со ст. 709 ГК РФ должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора.

Цена договора здесь приводится одной цифрой по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (прил. 1) к договору. Эта цена может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства, или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке по мере изменения ценообразующий факторов и темпов инфляции.

Для последнего случая следует указать способ учета указанных факторов. Одним из таких распространенных способов может быть применение ежемесячных индексов, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

В ведомости договорной цены могут перечисляться дополнительные затраты подрядчика, которые не связаны с производством работ непосредственно, не учитываемые в их сметной стоимости и подлежащие оплате заказчиком сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков и содержанию вневедомственной охраны).

4. Сроки строительства. Возможны по согласованию сторон различные способы указания сроков:

даты календарных сроков начала и окончания строительства, общая продолжительность строительства (в месяцах) через определенный период времени от даты подписания договора, продолжительность строительства от даты передачи заказчиком подрядчику строительной площадки под застройку.

В этом же раздели могут быть и следующие условия:

какие именно события будут считаться датами начала и окончания строительства;

возможность изменения сроков строительства и основания для этого;

возможность (или невозможность) досрочного ввода объекта;

ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, определенных градолком производства работ по прил. 2 к договору.

5. Расчеты и платежи. По усмотрению сторон могут быть установлены любые формы расчетов: ежемесячная оплата выполненных работ, принятых заказчиком по форме 2, расчеты за технологически законченный этап (земельные работы, нулевой цикл и т.д.) и за объект в целом (для несложных объектов с небольшим сроком строительства).

Наиболее распространенный способ расчетов первый, и, если он принимается, нужно оговорить по времени сроки трех действий сторон: срок представления подрядчиком формы 2 (например, к 25-му числу каждого месяца), срок принятия работ и ее подписание заказчиком (например, до 1-го числа) и срок оплаты им принятых работ (например, до 10-го числа следующего месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса в размере 15-20 % от стоимости работ в срок не позднее 15-20 дней до начала работ по договору.

6. Обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

- оформление земельного участка и получение разрешения на строительство;

- согласование технических условий на подключение строительной площадки ко всем источникам энергоснабжения;

- передача подрядчику комплексной проектно-сметной документации в сроки, определенные договором подряда;

- открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевременные платежи подрядчику;

- заказ, получение и передача подрядчику на стройплощадку технологического оборудования;

- перечисление подрядчику аванса в сроки, оговоренные в разд. 5 договора подряда;

- своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ в сроки, указанные в разд. 5 договора подряда;

- осуществление функций технологического надзора за ходом строительства в соответствии с Положением о техническом надзоре;

- создание рабочей и государственной приемочных комиссий для приемки законченного объекта;

- своевременное рассмотрение всех претензий и исков подрядчика в соответствии с Арбитражно-процессуальным кодексом.

7. Обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчика перед заказчиком по требованию договора подряда:

- производство работ, строительство и сдача объекта в договорные сроки и в полном соответствии с проектом;

- выполнение всех предписаний заказчика, сделанных им в ходе осуществления технического надзора;

- устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течении гарантийного срока его эксплуатации.

Возможно представление заказчику прочих прав по согласованию с подрядчиком.

8. Права заказчика по традиционному договору подряда.

- контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без вмешательства во внутреннюю хозяйственную деятельность;

- не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно и с отступлениями от проекта;

- вносить в проект изменения в ходе строительства и адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам;

- утвердить (не утвердить) список субподрядчиков, которых генподрядчик намеривается привлечь для выполнения специальных работ;

- разорвать договор подряда по основаниям, приведенным в разделе «Особые условия договора».

9. Права подрядчика по традиционному договору подряда.

- требовать от заказчика своевременного выполнения всех его обязанностей по договору;

- предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штрафных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разд. 10 договора;

- использовать по согласованию с заказчиком строящийся объект для своих хозяйственных и бытовых нужд;

- разорвать договор по основаниям, перечисленным в разделе «Особые условия»;

- прекратить работы на объекте в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, немедленно уведомив об этом заказчика.

По согласованию с заказчиком подрядчику могут быть предоставлены прочие права.

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важный раздел, в котором оговариваются возможные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой стороной. Например, за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10 % от стоимости недовыполненного объема работ. Подрядчик, в свою очередь, может установить для заказчика штраф в размере 0,5-1 % от суммы платежей за каждый день просрочки срока оплаты им работ, принятых по форме 2. Перечень и размер таких санкций директивно никем не установлен, но для усиления роли договора подряда и укрепления договорной дисциплины они должны быть установлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должно быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действенности механизма экономической ответственности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взыскания неустойки до полной компенсации ущерба, причиненного фактом нарушения обязательств другой стороны, не покрываемого штрафными санкциями.

11. Вступление в силу и условия договора. Согласно ГК РФ любой договор вступает в силу с момента его подписания.

По взаимному согласованию сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специальным протоколом, который станет неотъемлемой частью договора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены для каждой стороны. При несогласии на то стороны ответчика дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба стороны истца.

12. Форс-мажорные обстоятельства. Это новый раздел, который не было в прежних договорах подряда, призванный оговорить действия сторон при возможном наступлении внешних обстоятельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что обе стороны образуют рабочую комиссию для определения последствий этих обстоятельств и возможной корректировки отдельных условий договора.

13. Особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами договора (например, распределение и страхование рисков, введение поручителей с одной или обеих сторон, возмещение упущенной выгоды и морального ущерба).

14. Порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий (на уровне первых руководителей сторон и при недостижении согласия – арбитражный суд может быть усовершенствован введением промежуточной инстанции в лице третейского суда, что ускоряет и облегчает разрешение разногласий. Права, обязанности и сама процедура третейского суда определяется специальным «Временным положением о третейском суде для разрешении экономических споров», 1997 г.

15. Адреса, платежные реквизиты, линии связи, ответственные исполнители по договору от обеих сторон.

16. Перечень приложений. Приложения являются неотъемлемой частью договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, что усиливает и объясняет позиции сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиками и генподрядчиками, генподрядчиками и субподрядчиками и связанных с ними арбитражных дел возникает по причине неправильного заключения договоров подряда, ошибок и разночтений в формулировании важнейших разделов, порядка расчетов, прав и обязанностей сторон.

Порядок подготовки и проведения подрядных торгов.

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство.

Система торгов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшего подрядчика и заключить с ним договор подряда на наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной цены и срока строительства.

Торги проводятся в соответствии с типовым «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации» и ст. 448-449 ч. I Гражданского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть специальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного технологического оборудования, управление инвестиционно-строительным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых принимается решение о проведении торгов, назначается организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов – это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведение торгов. Он готовит все документы для объявления торгов, публикует объявления или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачивает заказчик. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торгов, но для этого он должен получит лицензию на право проведения торга.

Тендерный комитет – это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, оценка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты – это любые организации со статусом юридического лица, отечественные и зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты – это претенденты, предоставившие формы (тендерное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

Тендерная документация – это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представлять свою оферту.

- приглашение на участие в торге, содержащее общие сведения об объектах торга;

- проектная документация (не весь проект, а его конструктивно технологическая и технико-экономическая характеристика, объемы параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

- форма банковской гарантии (документ о внесении залога как правило 5 % от цены предложения);

- сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

- условия и порядок проведения торгов (их процедура, критерии оценки предложений оферента и методики выбора победителя);

- проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалификацией.

О проведении открытых торгов заказчик дает официальное объявле6ние в периодические издания («Строительная газета» и др.) где указываются Предметом торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не дает, а рассылает приглашения на участие в торгах ограниченному по своему выбору кругу претендентов, заранее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности по следующему перечню сведений:

- юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы;

- квалификационные характеристика руководящего персонала;

1) заверенные копии учредительских документов;

4) справка об обязательном государственном страховании;

5) прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга (например, динамика прибыли за последние 3-4 года).

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы на этой предварительной стадии отбора отсеять «несерьезных», т.е слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения на участие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендерному комитету.

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель не выбран, т.к все предложения претендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовывать новые торги на каких – то новых условиях. Это означает, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультатными. Победитель торга может предложить меньший срок строительства по сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяца на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения и заключения договора подряда.

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, наоборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, отдаляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета.

Во избежание всех этих потерь заказчик по своему усмотрению имеет право избрать альтернативный способ заключения договора подряда на основе прямых переговоров с заранее выбранным им подрядчиком без всяких посредников и торгов. Этот метод предлагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему сотрудничеству и уверенных в том, что они обо всем договорятся и достигнут оптимальных для обеих сторон условий договора подряда.

Если договор подряда заключается на основе прямых переговоров, то объем и сроки преддоговорной работы определяются протоколом о намерениях сторон (иногда его называют предварительным договором). В этом протоколе фиксируют:

1) намерение одного – заказать, другого – построить объект;

2) основные параметры объекта (величина, стоимость, сроки);

3) состав, объем и сроки передачи подрядчика документации, необходимой для составления проекта договора подряда;

4) готовность стройплощадки и условия ее освобождения;

5) порядок обеспечения стройки оборудованием и материалами;

6) порядок и сроки заключения договора подряда;

7) меры имущественной ответственности сторон за нарушение протокола о намерениях.

Этот метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл и не связан с дополнительными расхо

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: